Numa altura em que está em preparação o Orçamento do Estado para 2017, a AIL recorda que os sucessivos governos, com particular destaque para o governo PSD/CDS, com a lei do arrendamento de Assunção Cristas, mas também alguns municípios, «ignoraram sistematicamente a adopção de medidas específicas e apropriadas para a real existência de um mercado de arrendamento saudável e dinâmico, que garanta oferta diversificada e rendas com valores compatíveis com os rendimentos das famílias, em geral, e em particular para os mais jovens».

No entanto, «os governos legislaram na redução de direitos dos arrendatários, contribuindo para o desincentivo no arrendamento, não tomando as medidas administrativas e fiscais para o dinamizar».

Criar condições

A proposta apresentada pela AIL permite «criar e desenvolver condições, legais e materiais, para a dinamização do arrendamento urbano, em particular no habitacional, de modo a satisfazer as necessidades da procura e a garantir um rendimento ajustado, estável e prolongado da propriedade».

Assim, no plano administrativo, propõe-se estabelecer «um registo municipal, prévio e obrigatório, de todos os locados que se destinem ao arrendamento, habitacional e não habitacional, sem o qual o locado não poderá ser arrendado» e «condições necessárias e suficientes quanto ao estado de conservação do locado para poder ser colocado no mercado de arrendamento habitacional».

A associação exige ainda, «para o arrendamento habitacional, no início do arrendamento, a anexação ao contrato da certificação municipal do estado do locado, verificado e confirmado pelas partes contratantes», «instituir um livro de cadastro do prédio» e «tornar obrigatória, para efeitos de registo e estatísticos, a comunicação ao município dos contratos de arrendamento, bem como de eventuais alterações ou aditamentos».

«Estabelecer e definir, para o arrendamento habitacional, o conceito de “renda acessível”, assente num valor máximo, determinado pelo coeficiente de 1/25 sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) actualizado do locado e contendo factores minorativos relativos à vetustez e ao estado de conservação do edifício» e «instituir um “seguro de renda”, da responsabilidade do senhorio», são outras das medidas avançadas.

Maior justiça

A AIL apresenta também propostas no plano fiscal, que passam por «reduzir ou mesmo isentar de IMI os fogos quando efectivamente arrendados segundo o conceito de “renda acessível”», «criar uma taxa autónoma simbólica para o rendimento anual das rendas dos arrendamentos habitacionais, a incidir sobre o montante da “renda acessível” ou, em alternativa, o valor da renda resultante do cálculo de 1/25 aplicado ao VPT» e, no caso de o valor da renda não cumprir o limite máximo da «renda acessível» ou de 1/25 sobre o VPT, «deve ser taxado autonomamente com a taxa máxima de IRS e não ter qualquer incentivo ou benefício fiscal, mesmo no caso de a propriedade ser de entidades isentas de impostas».

Fundamental será igualmente «tratar fiscalmente, de igual modo, o rendimento dos senhorios colectivos, independentemente da sua natureza jurídica», «introduzir para os inquilinos habitacionais, em sede de IRS, a dedução de 15 por cento de todas as rendas, sem excepções, até ao montante máximo de uma vez e meia da Retribuição mínima nacional anual (RMN) em vigor», «rever o código do IMI no que respeita à forma de cálculo do VPT, reduzindo o seu actual excesso, fixando valores substancialmente inferiores ao potencial valor de mercado» e «estabilizar a taxa de IMI, mantendo a discricionariedade de os munícipios decidirem a taxa a aplicar dentro de parâmetros predefinidos».

Medidas concretas

No plano das garantias, em geral, a AIL quer «extinguir o Balcão Nacional de Arrendamento», «construir tribunais especializados e/ou atribuir mais competências aos julgados de paz para dirimir os conflitos ligados ao arrendamento», «definir, com clareza, a obrigatoriedade da conservação regular do edificado por parte dos proprietários, bem como a intervenção da administração pública em caso de omissão do particular», «garantir o realojamento ao inquilino ou reocupação do locado, no caso de demolição e ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos ou, em alternativa, definir um quadro indemnizatório no mínimo igual a cinco vezes o montante anual resultante da aplicação de 1/25 do VPT actualizado do locado».

No conjunto das propostas consta ainda «estabelecer um prazo de duração mínima de três anos do contrato para efeitos habitacionais, bem como a reposição de arrendamentos de duração transitória, com a indicação expressa dos casos admissíveis» e «definir a estrutura de custos para a formação do valor da renda, impedindo a imputação ou acréscimo de custos variáveis e não controlados pelo inquilino».

No plano do arrendamento não habitacional pretende-se consignar que as partes «considerarão obrigatoriamente a especificidade da actividade económica, cultural ou social, do arrendatário em conformidade com a legislação própria» e «definirão obrigatoriamente as condições de duração, renovação e denúncia do contrato», mas também «consignar a garantia do realojamento do inquilino ou a reocupação do locado, no caso de demolição e ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, ou, em alternativa, definir um quadro indemnizatório no mínimo igual a cinco vezes o montante anual resultante da aplicação de 1/25 do VPT actualizado do locado.

Medidas urgentes
para os apartamentos turísticos

As propostas da AIL pretendem, de igual forma, regrar a afectação de apartamentos ao turismo. «Se o crescimento desta actividade veio trazer alguns benefícios à reabilitação do edificado, maiores rendimentos a proprietários e um aumento da receita fiscal, veio também trazer algumas consequências claramente negativas e preocupantes para as cidades», adverte a associação, informando que «o desvio de habitações para o alojamento local resulta em cada vez menos habitantes e actividades económicas tradicionais nas zonas centrais e históricas, o que não deveria ser, de todo, um objectivo da actividade turística e muito menos um consentimento, por omissão, permissividade ou cumplicidade da administração local».

«A manter-se esta omissão, permissividade ou cumplicidade, teremos em breve quase nenhum habitante nativo nos centros das cidades, com consequências já conhecidas noutras cidades europeias», acrescenta a AIL, defendendo a importância de «considerar» e «corrigir» a «enorme discrepância e injustiça na fiscalidade aplicada ao arrendamento e ao alojamento local, com claro prejuízo do primeiro, que inegavelmente tem uma função social de grande relevo que o segundo não tem».

Impõe-se, portanto, medidas urgentes com vista a «não permitir a utilização para alojamento local, bem como para outros fins, de apartamentos destinados a habitação, sem a prévia autorização municipal de alteração de uso com base no projecto para o qual foi licenciado», «limitar, no máximo a 50 por cento, os apartamentos para utilização afecta ao alojamento local quando em prédios com locados arrendados e licenciados para habitação», «não permitir a utilização turística afecta ao alojamento local de apartamentos em condomínio sem a prévia concordância dos condóminos, acrescido da obrigatoriedade de um seguro multirriscos para cobertura de possíveis danos causados pelos respectivos utilizadores» e «rever e compaginar a fiscalidade sobre o alojamento local e o arrendamento urbano».