A partir do início da década de 90 – e num processo sempre em aceleração até 2002, e que, só agora, em plena agudização da crise, começa a desacelerar – o grande capital encontrou no sector imobiliário uma nova e importante área de intervenção.

Como é conhecido, para isso contribuiu, no fundamental, e a partir de cerca de meio do período, a descida das taxas de juro após a adesão ao euro.

Foram actores privilegiados desta corrida a um novo eldorado da economia nacional desde logo o sistema financeiro, mas também, embora em menor escala, os promotores imobiliários e as empresas de construção civil de média e grande dimensão e as próprias autarquias – cujo estrangulamento financeiro as empurrou para este tipo de receitas. Também assim foi porque quase 99 % dos edifícios foram e são promovidos por privados, dado o papel insignificante do Estado e das cooperativas, nos últimos anos, neste sector.

Em Março de 2011, existiam em Portugal 5 879 845 fogos, dos quais 1 505 662 eram fogos novos construídos entre 1991 e 2009; isto é, nos últimos 19 anos, construíram-se pelo menos 25,6 % do total de fogos actualmente existentes em Portugal.

Enquanto que na década de 80 foram construídos, em média, cerca de 28 mil fogos por ano, este número chega aos 64 mil entre 90 e 97 e aos 92 mil entre 97 e 2009, atingindo valores médios superiores a 118 mil entre os anos de 1999 e 2003, com um pico em 2002, de 130 mil fogos construídos. A tudo isto há que acrescentar centenas de milhares de m2 de escritórios.

Valores absolutamente inimagináveis, pois diversos especialistas entendem que o número de habitações novas a construir, tendo em vista o crescimento das famílias e alguma reposição do parque por envelhecimento, não deverá ultrapassar as 30 mil por ano, o que significa que entre 1991 e 2009 se terá construído quase um milhão de fogos para além das necessidades.

Esta política de verdadeiro desastre nacional, do tudo à especulação imobiliária, que deu uma aparência de saúde e de algum dinamismo à economia portuguesa até ao início do século, apresentou e apresenta aspectos profundamente contraditórios e perigosos, pois que desviou verbas imensas necessárias ao investimento produtivo – durante duas décadas, mais de 150 mil milhões de euros – particularmente de bens transaccionáveis, conduziu ao endividamento das famílias – segundo o BP este era de 5,8 mil milhões em Dezembro de 1990, de 50 mil milhões em 2000 e de 122 mil milhões em Maio de 2010 (cerca de 70,5 % do PIB do ano) –, ao endividamento do sistema financeiro perante a banca estrangeira – o principal motivo da dívida externa não pública, situação por nós diagnosticada há já alguns anos e confessada muito recentemente por importantes banqueiros portugueses em entrevista dada a um jornal diário –, e o endividamento de muitas e muitas empresas de construção perante a banca.

Esta política de suicídio ainda não parou, pois ainda em 2009, já em pleno agudizar da crise, ainda foram concluídos cerca de 69 mil fogos. Mas mais grave ainda, e atendendo ao intervalo de tempo, vários anos, que medeia entre a decisão de investimento e a construção e a sua conclusão, em 2008 ainda foram emitidas mais cerca de 28 mil e em 2009 cerca de 21 mil licenças para construção de novos fogos.

Independentemente da enorme pressão exercida sobre as famílias para a aquisição de casa própria – as novas fracções, a par das antigas não vendidas e de outras vagas, que no seu conjunto atingem cerca de um milhão de casas devolutas –, a diferença entre a produção e a procura foi aumentando, atingindo o número de casas não vendidas valores assustadores, que era em 2007 cerca de 550 a 650 mil, isto num país que, contraditoriamente, tem milhares de pessoas a viver em inaceitáveis condições de habitabilidade.

Estes valores serão actualizados após a publicação da versão definitiva do Censos 2011. De acordo com o Censos de 2001, estavam vagos 10,8 % dos alojamentos existentes à data, ou seja, cerca de 522 milhares de fogos.

No quadro de uma conferência realizada pelo jornal Expresso em Setembro do ano passado, segundo alguns especialistas aí presentes, o valor das casas devolutas deveria atingir à data os 100 mil milhões de euros, ou seja, cerca de 58 % do PIB de 2010.

Enquanto que entre 2001 e 2011 o número de fogos cresceu cerca de 16 %, o número de famílias, cresceu 12 % no mesmo período. Como se verifica, existe um diferencial de 4% entre as taxas de crescimento das duas variáveis, pelo que o excesso de novas casas é seguramente superior a este valor, dado que muitas das novas famílias continuam a viver em casa de familiares.

Este processo de produção irracional de habitação nova – ao mesmo tempo que existem centenas de milhares de edifícios a exigir reabilitação – para além de consumir brutais meios financeiros, consome um bem único e escasso que é o solo, em contracorrente com teses urbanísticas já com alguns anos, encerra em si mesmo perigos imensos, constituindo uma verdadeira bomba-relógio que pode ser acelerada pelo agudizar da crise nas actuais circunstâncias.

A corrente de pensamento dominante afirma, contrariamente ao que ocorreu noutros países – Espanha, Irlanda, Grã-Bretanha, EUA, etc.– que em Portugal não há nenhuma bolha imobiliária, baseada no facto de, em Portugal, os preços não terem subido tanto, para além do «justo valor» de mercado, quanto nesses países.

Esta é uma tese que está por demonstrar e da qual se deve discordar totalmente, pois que os indicadores já atrás apresentados – enorme stock de fogos vagos, enorme endividamento entretanto associado à crescente insolvência de muitas famílias, endividamento e insolvência de muitos promotores imobiliários e de muitas empresas de construção civil (são milhares de micro, pequenas e médias empresas de construção civil falidas ou encerradas), corte brutal nos empréstimos bancários e perda de liquidez do sistema bancário – são elementos mais do que se suficientes para sustentar a eclosão de uma crise profundíssima em cima do pano de fundo da preexistente.