Um novo e agravado factor de instabilidade social
A proposta de legislação sobre o arrendamento representa um novo e grave factor de instabilidade social e de precariedade do direito à habitação, constitucionalmente consagrado, e um indisfarçável instrumento concebido para servir os interesses do capital financeiro e da sua actividade especulativa no imobiliário.
Utilizando como argumentos factos reais como os da degradação do parque habitacional, do número reduzido de habitação destinada a arrendamento, da existência de proprietários pobres sem possibilidades de investimento para as obras, o Governo pretende impor uma reforma que, longe de constituir qualquer resposta séria a estes problemas, tem por objectivos essenciais o de facilitar os despejos, eliminar o direito à estabilidade do arrendamento e à habitação e favorecer e dinamizar a especulação imobiliária.
À precariedade do emprego e à incerteza da garantia de uma remuneração certa, o Governo propõe-se agora adicionar um regime de total precariedade no direito à habitação. É no sentido de evidenciar as verdadeiras consequências desta legislação escondidas no meio das meias verdades e das muitas falsidades presentes na argumentação do Governo que se publicam estes elementos.
1.
Esta é, como o Governo quer fazer crer, uma reforma com dimensão social?
Não. Apresentadas como uma reforma em nome de todos, capazes de beneficiar inquilinos, senhorios e Estado e vendidas sobre a retórica da preocupação social com os mais fragilizados, as alterações ao arrendamento urbano – assentes na mais pura concepção neoliberal de redução da habitação a um mero bem económico ou mercadoria sem observação da sua função social – servem objectivos bem diversos e opostos aos que são proclamados.
2.
É verdade que problemas como o da degradação do parque habitacional ou do reduzido mercado de arrendamento resultam das rendas de casa estarem congeladas, como sustenta o Governo?
Não. Desde logo porque é uma imensa mentira a ideia de que o regime de arrendamento urbano em vigor em Portugal seria sinónimo de rendas congeladas desde 1974. A verdade é que desde 1981 que vigora um regime de opção por renda livre ou condicionada para todos os novos contratos, ainda que sujeito a um regime de estabilidade que previa a renúncia contratual apenas nas situações de incumprimento por parte do inquilino ou de comprovada necessidade da habitação para o senhorio ou descendentes. Desde 1990 que a liberalização das rendas é total quanto ao valor, como já sucedia desde 1981, e quanto à precarização dos contratos (remetidos para um ciclo de 5 + 3 anos), mas denunciável unilateralmente por parte do senhorio. Mesmo as rendas anteriores a 1980, as chamadas rendas congeladas, foram objecto em 1985 de uma actualização extraordinária e sujeitas a partir desse ano a uma actualização de acordo com uma portaria anualmente publicada.
3.
O pacote legislativo agora apresentado defende os interesses dos inquilinos e promove a estabilidade dos contratos?
Não. A legislação agora proposta visa sobretudo a agilização dos despejos indispensável à libertação de fogos e imóveis dos seus actuais locatários, sejam eles particulares ou comerciantes, em áreas financeiramente apetecíveis do ponto de vista dos interesses imobiliários.
Por mais palavras ou anúncios publicados destinadas a iludi-la a verdade, nua e crua, é a de que o principal objectivo que se esconde por trás da lei das rendas é o de favorecer o capital financeiro com interesses no imobiliário — num país que apresenta das mais elevadas taxas europeias de retorno do investimento imobiliário (12,2% para uma média europeia bem inferior) — e possibilitar as melhores condições para a expansão do investimento e da especulação imobiliária nas zonas centrais das cidades, esgotado que está, em parte a rentabilização do capital financeiro nas periferias.
A legislação agora apresentada ao consagrar um regime legal que eliminando garantias legais ao inquilino tende para uma relação entre inquilino/senhorio ditado apenas pela lei do mercado, se traduzirá num novo factor de instabilidade social decorrente da impossibilidade de largos sectores de inquilinos em suportarem os valores das rendas sujeitas ao regime «negociado», na mais absoluta precariedade do direito á habitação resultante da possibilidade real de despejo a prazo que a caducidade dos contratos permite.
4.
É verdade que na proposta do Governo estão garantidos os direitos dos mais idosos e dos desfavorecidos?
Não. A instabilidade geral extensível à esmagadora maioria dos arrendatários tem prolongamento também nos inquilinos mais idosos. A verdade é que o regime de subsídio de renda com que se quer tranquiliza-los está construído na base de uma taxa de esforço manifestamente elevada (superior a 20 por cento na larga maioria dos casos), insuportável para milhares dos idosos que vivem das suas pensões de reforma.
A verdade é que a lei prevê um regime de agravamento da renda a suportar pelos locatários em regime de renda apoiada (de 10, 20 ou 30 por cento) em função da «desproporção» entre a dimensão do agregado e a tipologia do fogo considerada pelo Governo como sendo suficiente para os inquilinos que nela habitam. A verdade é que esses inquilinos são obrigados a, existindo habitação social disponível com renda apoiada no mesmo concelho e de igual tipologia, transferirem-se para essa habitação, favorecendo assim a libertação de fogos de zonas centrais destinadas a operações de especulação. A verdade é que todo e qualquer inquilino, independentemente da sua idade transitará automaticamente para o regime de renda condicionada desde que realizadas obras de beneficiação.
5.
É verdade que a liberalização do regime de arrendamento vai ser sinónimo de reabilitação do parque habitacional?
Não. Essa afirmação não resiste à simples prova de que a legislação proposta não estabelece um nexo sólido e imperativo entre aumento da renda e as obras de beneficiação do fogo e do prédio enquanto condição para o aumento; de que a legislação já hoje prevê e permite a alteração ao valor da renda, mesmo das condicionadas, se forem realizadas obras de conservação pelo proprietário; ou ao facto de a degradação do parque habitacional ser extensivo a milhares de prédios em regime de propriedade horizontal.
6.
É na liberalização do arrendamento que reside a solução capaz de dinamizar o respectivo mercado?
Não. Se assim fosse, que razão explicaria o facto de existirem mais de 540 mil fogos devolutos que poderiam ter sido colocados no mercado de arrendamento sem qualquer constrangimento quanto à fixação de rendas? Se assim fosse, qual a razão porque desde 1990, ou seja nos últimos 15 anos, num país onde todos os anos se realizam mais de 150 mil escrituras para aquisição de habitação própria, se terem celebrado apenas 300 mil contratos de arrendamento (que podiam ter sido realizados sem qualquer condicionante)?
A verdade é que, se até hoje a fixação dos valores de arrendamento, pelo seu montante, empurravam para a opção por compra de habitação própria, a partir de agora com a precarização do tempo de contrato essa situação tenderá a aumentar. A verdade é que o capital financeiro continuará a fazer do mercado de construção e venda um campo privilegiado para rentabilização e retorno rápido e sem compromissos futuros do investimento realizado.
7.
A experiência de medidas idênticas noutros países dá razão aos defensores destas alterações legislativas?
Não. Sem ir mais longe bastaria olhar para a vizinha Espanha, onde decorridos 10 anos após a entrada em vigor da lei do arrendamento realizada também em nome da reanimação do mercado de arrendamento, a percentagem dos fogos alugados passou de 18 para 10 por cento.
8.
A habitação e o direito ao seu usufruto constituem sem dúvida um dos problemas presentes do País. Quais são, então, as razões que estão na origem desse problemas?
Estão sobretudo na ausência de uma política de solos e no regime de especulação de terrenos que ela permite; na desresponsabilização quase total do Estado no investimento na habitação social ou na redução progressiva do investimento do Estado nos programas de reabilitação de imóveis; e na ausência de mecanismo fiscais de incentivo a investimentos na reabilitação urbana dirigidos aos proprietários. E sobretudo na clara opção de favorecimento do capital financeiro, em contraste com a continuada desresponsabilização do Estado na promoção directa de habitação e na reabilitação. Uma opção que tem expressão na redução da intervenção do Estado ao apoio à aquisição de habitação própria destinada a favorecer os lucros bancários, com as consequências conhecidas ao nível do endividamento das família, demonstrada no facto de o valor destinado a este último objectivo ter sido de 80 milhões de contos só no ano de 2002, o dobro de toda a verba (40 milhões de contos) destinada em dez anos (de 1992 a 2002) à reabilitação do parque habitacional.
9.
Que política para a habitação se impõe em alternativa à que tem perdurado no País?
Os problemas da habitação e do direito ao seu uso exigem uma nova política oposta à que tem sido praticada nos últimos anos. Uma política orientada para assegurar o carácter eminentemente público da função urbanística, o aumento do investimento da administração central destinada à construção de habitação social, de fogos a custos controlados e à reabilitação de fogos e imóveis, a adopção de medidas fiscais destinadas a apoiar os pequenos proprietários na recuperação dos seus fogos e imóveis e a penalizar os que os mantêm deliberadamente devolutos, o apoio ao movimento cooperativo habitacional e ao incentivo aos diversos promotores para produção de fogos acessíveis.
10.
A legislação sobre o arrendamento estabelece regras próprias para o arrendamento de espaços para actividades económicas (comércio, indústria) ou associativas (sedes de associações, instituições, etc.)?
Não. As regras gerais de liberalização no estabelecimento das rendas e a instabilidade na duração dos contratos são inteiramente semelhantes às regras propostas para o arrendamento habitacional. As diferenças prendem-se com os prazos estabelecidos para o período de transição do velho regime para o novo regime, em que os arrendatários são divididos em três categorias:
1) Micro empresas (até dez trabalhadores) e empresários em nome individual, para os quais há três anos de renda condicionada, a que se seguem cinco anos de renda negociada. A partir do fim dos três primeiros anos, pode haver resolução do contrato, caso não haja acordo sobre o valor da renda;
2) Instituições sociais e religiosas e fundações e associações de interesse público (sem fins lucrativos), para as quais os prazos são de três anos de renda condicionada e sete anos de renda negociada;
3) Pequenas, médias e grandes empresas, em que os prazos são de dois anos de renda condicionada e três anos de renda negociada.
Em qualquer caso, está posta em causa a possível continuidade do uso do espaço alugado e a perspectiva de uma subida significativa das rendas. Por isso também se compreendem os protestos da generalidade de associações de pequenos e médios empresários, falando de falências de empresas viáveis e de mais uns milhares de trabalhadores no desemprego.
À precariedade do emprego e à incerteza da garantia de uma remuneração certa, o Governo propõe-se agora adicionar um regime de total precariedade no direito à habitação. É no sentido de evidenciar as verdadeiras consequências desta legislação escondidas no meio das meias verdades e das muitas falsidades presentes na argumentação do Governo que se publicam estes elementos.
1.
Esta é, como o Governo quer fazer crer, uma reforma com dimensão social?
Não. Apresentadas como uma reforma em nome de todos, capazes de beneficiar inquilinos, senhorios e Estado e vendidas sobre a retórica da preocupação social com os mais fragilizados, as alterações ao arrendamento urbano – assentes na mais pura concepção neoliberal de redução da habitação a um mero bem económico ou mercadoria sem observação da sua função social – servem objectivos bem diversos e opostos aos que são proclamados.
2.
É verdade que problemas como o da degradação do parque habitacional ou do reduzido mercado de arrendamento resultam das rendas de casa estarem congeladas, como sustenta o Governo?
Não. Desde logo porque é uma imensa mentira a ideia de que o regime de arrendamento urbano em vigor em Portugal seria sinónimo de rendas congeladas desde 1974. A verdade é que desde 1981 que vigora um regime de opção por renda livre ou condicionada para todos os novos contratos, ainda que sujeito a um regime de estabilidade que previa a renúncia contratual apenas nas situações de incumprimento por parte do inquilino ou de comprovada necessidade da habitação para o senhorio ou descendentes. Desde 1990 que a liberalização das rendas é total quanto ao valor, como já sucedia desde 1981, e quanto à precarização dos contratos (remetidos para um ciclo de 5 + 3 anos), mas denunciável unilateralmente por parte do senhorio. Mesmo as rendas anteriores a 1980, as chamadas rendas congeladas, foram objecto em 1985 de uma actualização extraordinária e sujeitas a partir desse ano a uma actualização de acordo com uma portaria anualmente publicada.
3.
O pacote legislativo agora apresentado defende os interesses dos inquilinos e promove a estabilidade dos contratos?
Não. A legislação agora proposta visa sobretudo a agilização dos despejos indispensável à libertação de fogos e imóveis dos seus actuais locatários, sejam eles particulares ou comerciantes, em áreas financeiramente apetecíveis do ponto de vista dos interesses imobiliários.
Por mais palavras ou anúncios publicados destinadas a iludi-la a verdade, nua e crua, é a de que o principal objectivo que se esconde por trás da lei das rendas é o de favorecer o capital financeiro com interesses no imobiliário — num país que apresenta das mais elevadas taxas europeias de retorno do investimento imobiliário (12,2% para uma média europeia bem inferior) — e possibilitar as melhores condições para a expansão do investimento e da especulação imobiliária nas zonas centrais das cidades, esgotado que está, em parte a rentabilização do capital financeiro nas periferias.
A legislação agora apresentada ao consagrar um regime legal que eliminando garantias legais ao inquilino tende para uma relação entre inquilino/senhorio ditado apenas pela lei do mercado, se traduzirá num novo factor de instabilidade social decorrente da impossibilidade de largos sectores de inquilinos em suportarem os valores das rendas sujeitas ao regime «negociado», na mais absoluta precariedade do direito á habitação resultante da possibilidade real de despejo a prazo que a caducidade dos contratos permite.
4.
É verdade que na proposta do Governo estão garantidos os direitos dos mais idosos e dos desfavorecidos?
Não. A instabilidade geral extensível à esmagadora maioria dos arrendatários tem prolongamento também nos inquilinos mais idosos. A verdade é que o regime de subsídio de renda com que se quer tranquiliza-los está construído na base de uma taxa de esforço manifestamente elevada (superior a 20 por cento na larga maioria dos casos), insuportável para milhares dos idosos que vivem das suas pensões de reforma.
A verdade é que a lei prevê um regime de agravamento da renda a suportar pelos locatários em regime de renda apoiada (de 10, 20 ou 30 por cento) em função da «desproporção» entre a dimensão do agregado e a tipologia do fogo considerada pelo Governo como sendo suficiente para os inquilinos que nela habitam. A verdade é que esses inquilinos são obrigados a, existindo habitação social disponível com renda apoiada no mesmo concelho e de igual tipologia, transferirem-se para essa habitação, favorecendo assim a libertação de fogos de zonas centrais destinadas a operações de especulação. A verdade é que todo e qualquer inquilino, independentemente da sua idade transitará automaticamente para o regime de renda condicionada desde que realizadas obras de beneficiação.
5.
É verdade que a liberalização do regime de arrendamento vai ser sinónimo de reabilitação do parque habitacional?
Não. Essa afirmação não resiste à simples prova de que a legislação proposta não estabelece um nexo sólido e imperativo entre aumento da renda e as obras de beneficiação do fogo e do prédio enquanto condição para o aumento; de que a legislação já hoje prevê e permite a alteração ao valor da renda, mesmo das condicionadas, se forem realizadas obras de conservação pelo proprietário; ou ao facto de a degradação do parque habitacional ser extensivo a milhares de prédios em regime de propriedade horizontal.
6.
É na liberalização do arrendamento que reside a solução capaz de dinamizar o respectivo mercado?
Não. Se assim fosse, que razão explicaria o facto de existirem mais de 540 mil fogos devolutos que poderiam ter sido colocados no mercado de arrendamento sem qualquer constrangimento quanto à fixação de rendas? Se assim fosse, qual a razão porque desde 1990, ou seja nos últimos 15 anos, num país onde todos os anos se realizam mais de 150 mil escrituras para aquisição de habitação própria, se terem celebrado apenas 300 mil contratos de arrendamento (que podiam ter sido realizados sem qualquer condicionante)?
A verdade é que, se até hoje a fixação dos valores de arrendamento, pelo seu montante, empurravam para a opção por compra de habitação própria, a partir de agora com a precarização do tempo de contrato essa situação tenderá a aumentar. A verdade é que o capital financeiro continuará a fazer do mercado de construção e venda um campo privilegiado para rentabilização e retorno rápido e sem compromissos futuros do investimento realizado.
7.
A experiência de medidas idênticas noutros países dá razão aos defensores destas alterações legislativas?
Não. Sem ir mais longe bastaria olhar para a vizinha Espanha, onde decorridos 10 anos após a entrada em vigor da lei do arrendamento realizada também em nome da reanimação do mercado de arrendamento, a percentagem dos fogos alugados passou de 18 para 10 por cento.
8.
A habitação e o direito ao seu usufruto constituem sem dúvida um dos problemas presentes do País. Quais são, então, as razões que estão na origem desse problemas?
Estão sobretudo na ausência de uma política de solos e no regime de especulação de terrenos que ela permite; na desresponsabilização quase total do Estado no investimento na habitação social ou na redução progressiva do investimento do Estado nos programas de reabilitação de imóveis; e na ausência de mecanismo fiscais de incentivo a investimentos na reabilitação urbana dirigidos aos proprietários. E sobretudo na clara opção de favorecimento do capital financeiro, em contraste com a continuada desresponsabilização do Estado na promoção directa de habitação e na reabilitação. Uma opção que tem expressão na redução da intervenção do Estado ao apoio à aquisição de habitação própria destinada a favorecer os lucros bancários, com as consequências conhecidas ao nível do endividamento das família, demonstrada no facto de o valor destinado a este último objectivo ter sido de 80 milhões de contos só no ano de 2002, o dobro de toda a verba (40 milhões de contos) destinada em dez anos (de 1992 a 2002) à reabilitação do parque habitacional.
9.
Que política para a habitação se impõe em alternativa à que tem perdurado no País?
Os problemas da habitação e do direito ao seu uso exigem uma nova política oposta à que tem sido praticada nos últimos anos. Uma política orientada para assegurar o carácter eminentemente público da função urbanística, o aumento do investimento da administração central destinada à construção de habitação social, de fogos a custos controlados e à reabilitação de fogos e imóveis, a adopção de medidas fiscais destinadas a apoiar os pequenos proprietários na recuperação dos seus fogos e imóveis e a penalizar os que os mantêm deliberadamente devolutos, o apoio ao movimento cooperativo habitacional e ao incentivo aos diversos promotores para produção de fogos acessíveis.
10.
A legislação sobre o arrendamento estabelece regras próprias para o arrendamento de espaços para actividades económicas (comércio, indústria) ou associativas (sedes de associações, instituições, etc.)?
Não. As regras gerais de liberalização no estabelecimento das rendas e a instabilidade na duração dos contratos são inteiramente semelhantes às regras propostas para o arrendamento habitacional. As diferenças prendem-se com os prazos estabelecidos para o período de transição do velho regime para o novo regime, em que os arrendatários são divididos em três categorias:
1) Micro empresas (até dez trabalhadores) e empresários em nome individual, para os quais há três anos de renda condicionada, a que se seguem cinco anos de renda negociada. A partir do fim dos três primeiros anos, pode haver resolução do contrato, caso não haja acordo sobre o valor da renda;
2) Instituições sociais e religiosas e fundações e associações de interesse público (sem fins lucrativos), para as quais os prazos são de três anos de renda condicionada e sete anos de renda negociada;
3) Pequenas, médias e grandes empresas, em que os prazos são de dois anos de renda condicionada e três anos de renda negociada.
Em qualquer caso, está posta em causa a possível continuidade do uso do espaço alugado e a perspectiva de uma subida significativa das rendas. Por isso também se compreendem os protestos da generalidade de associações de pequenos e médios empresários, falando de falências de empresas viáveis e de mais uns milhares de trabalhadores no desemprego.
